Ascott Residence Trust adquiere nueve propiedades residenciales por S$ 318,3 millones

Ascott Residence Trust (ART) propone adquirir nueve residencias, alquileres y alojamiento para estudiantes de calidad en cinco países de su patrocinador, The Ascott Limited. A un costo capitalizado total estimado de S$ 318,3 millones^[1]La adquisición para mejorar el rendimiento aumentará la distribución de ART en 9,2 millones de dólares singapurenses y la distribución proforma del año fiscal 2021 por título adjunto en un 2,8 %.^[2].

La adquisición tiene como objetivo fortalecer la presencia de ART en sus mercados existentes. Los activos están ubicados predominantemente en la región de Asia Pacífico, siete de los activos están ubicados en Australia, Japón y Vietnam y dos en Francia y EE. UU. La adquisición de las nueve propiedades por un total de 1018 unidades aumentará los activos totales de ART a S$ 8300 millones^[3] efectivo el 31 de diciembre de 2021 sobre una base pro forma, consolidando aún más la posición de ART como el mayor fideicomiso de hospitalidad en Asia Pacífico. Tras la adquisición, la cartera de ART incluirá más de 100 propiedades, con más de 18.000 unidades en 47 ciudades y 15 países.

La adquisición mejorará la estabilidad de ingresos de ART ya que el 92% de la ganancia bruta de los nueve activos proviene de ingresos estables^[4] Fuentes. Esto aumenta aún más la participación de ingresos estables generales de ART del 69% al 71% de la ganancia bruta.^[5]. ART adquiere tres residencias con servicios: Quest Cannon Hill en Brisbane, Australia y La Clef Tour Eiffel Paris en Francia, que tienen contratos de arrendamiento principales; y Somerset Central TD Hai Phong City en Hai Phong, Vietnam, que atiende principalmente a viajeros de negocios y tiene una estadía promedio de aproximadamente 11 meses. Las cinco propiedades de alquiler en Japón tienen plazos de arrendamiento típicos de alrededor de dos años. Están ubicados en Kioto, Osaka, Hyogo y Nagoya. La adquisición ampliará la presencia de ART en Hai Phong, Hyogo y Nagoya y diversificará aún más su cartera.

En Carolina del Sur, EE. UU., ART duplica su participación en Standard at Columbia y adquiere una participación adicional del 45 % en viviendas para estudiantes. Las residencias de estudiantes suelen tener una estancia media de alrededor de un año. Se espera que a Standard at Columbia le vaya bien dada su excelente ubicación y su creciente población estudiantil. La cartera de viviendas para estudiantes operadas por ART en los EE. UU. ha logrado una sólida tasa de ocupación de más del 95%. Standard at Columbia está actualmente en desarrollo y está programado para completarse en el segundo trimestre de 2023.

Sra. Serena Teo, directora ejecutiva de Ascott Residence Trust Management Limited y Ascott Business Trust Management Pte. limitado (los gerentes de ART) dijeron: “Proponemos adquirir nueve activos de alta calidad que mejorarán las ganancias resilientes de ART y mejorarán aún más la resiliencia de nuestra cartera, aumentando nuestro enfoque en la creación de valor a largo plazo para nuestra prueba de tenedores de bonos básicos. La adquisición expandirá nuestra cartera geográficamente diversa mientras profundiza nuestra presencia en nuestros mercados clave de Australia, Francia, Japón, Estados Unidos y Vietnam. La adición de cinco propiedades de alquiler en Japón y una residencia de estudiantes en los EE. UU. aumentará nuestra participación en estadías a largo plazo^[6] Inventario desde 17%^[7] al 19% del valor total de la cartera de ART. Esto nos acerca a nuestro objetivo de 25% - 30% para inversiones a largo plazo en el mediano plazo. La adquisición también aumentará la participación de ART en propiedades con certificación ecológica y fortalecerá nuestro enfoque en la sustentabilidad. ART continúa buscando inversiones que mejoren los rendimientos mientras permanece comprometida con la sostenibilidad y adopta un enfoque disciplinado para administrar nuestro capital y costos”.

Se espera que la transacción se cierre en noviembre de 2022, sujeto a la aprobación de los tenedores de valores de Stapled en una junta especial de accionistas el 9 de septiembre de 2022. La adquisición está destinada a ser financiada con deuda y/o producto de una colocación privada. Después de la adquisición, ART tendrá un apalancamiento del 38,5 %, muy por debajo del umbral de apalancamiento del 45 % establecido por la Autoridad Monetaria de Singapur. ART se mantiene en una sólida posición financiera para continuar realizando adquisiciones rentables. Con la cartera de estancias prolongadas de ART que representa el 19% del valor total de su cartera y la solidez de su balance, ART también es resistente a la volatilidad económica potencial.

Las tres residencias con servicios que se adquirirán están ubicadas en importantes ciudades de entrada y mercados en crecimiento. El lujoso La Clef Tour Eiffel Paris tiene una tarifa diaria promedio de más del 30%^[8] más alto en comparación con los niveles anteriores a COVID-19. La vida asistida tiene una tasa de ocupación de aproximadamente el 80%^[8], que está por encima de la ocupación anterior a COVID-19. Se espera que su rendimiento mejore cuando el mercado turístico de París se recupere por completo para 2023.^[9] y como la ciudad albergará los Juegos Olímpicos de Verano de 2024.

La utilización de Quest Cannon Hill es de alrededor del 95%^[8], que supera su rendimiento anterior a la COVID-19. Se espera que los factores de ocupación se mantengan sólidos a medida que Brisbane continúa desarrollando y modernizando su infraestructura para atraer más llegadas nacionales e internacionales. De manera similar, Somerset Central TD Hai Phong City está bien posicionada para un mayor crecimiento ya que Hai Phong, la tercera ciudad más grande de Vietnam, continúa su camino de desarrollo económico como centro industrial. En 2021, Hai Phong superó a la ciudad de Ho Chi Minh y Hanoi como el principal destino de inversión extranjera directa en Vietnam con un capital registrado de más de 5260 millones de USD, casi 3,5 veces en comparación con 2020.^[9]. Somerset Central TD Hai Phong City tiene una tasa de ocupación de más del 90%⁸, que está en línea con los niveles anteriores a COVID-19. El EBITDA histórico de la residencia con servicios^[10] El rendimiento anterior a COVID-19 es de aproximadamente 9,7%.

Las propiedades adquiridas aumentan la proporción de propiedades con certificación verde de ART en aproximadamente un 35 %^[11] al 38% de su cartera global por metro cuadrado. Se espera que Quest Cannon Hill, La Clef Tour Eiffel Paris, Somerset Central TD Hai Phong City y Standard at Columbia obtengan la certificación ecológica antes de finales de 2023. Contribuirá a los objetivos de sostenibilidad de ART de hacer que el 50 % de su cartera global sea ecológica para 2025 y el 100 % de su cartera global para 2030.

[1] Excluyendo los costos de desarrollo pendientes y los gastos por intereses incurridos por Standard en Columbia.
[2] Suponga que el 54% del costo de adquisición se financia con deuda y el resto con colocación privada.
[3] Incluye adquisiciones anunciadas y/o completadas hasta el 31 de marzo de 2022. En el primer trimestre de 2022, ART completó la adquisición de Paloma Kent y anunció la adquisición llave en mano de cuatro apartamentos de alquiler y un alojamiento para estudiantes en Japón, lo que sumó 200 millones de dólares singapurenses a los activos bajo gestión de ART.
[4] Las fuentes estables de ingresos incluyen arrendamientos principales, contratos de gestión de ingresos mínimos garantizados, contratos de gestión de viviendas de alquiler y residencias universitarias; Las fuentes de crecimiento de los ingresos incluyen contratos de gestión para residencias y hoteles con servicios.
[5] Incluidas las adquisiciones anunciadas y/o completadas hasta el 31 de marzo de 2022. Tras las adquisiciones anunciadas y/o completadas de los nueve activos de ART y otras adquisiciones antes del 31 de marzo de 2022, ART tendrá 33 arrendamientos principales, 4 contratos de gestión de ingresos mínimos garantizados y 68 contratos de gestión.
[6] Los activos a largo plazo corresponden a pisos de alquiler y residencias de estudiantes.
[7] Con base en las valoraciones de las propiedades al 31 de diciembre de 2021, el valor de las adquisiciones anunciadas y/o completadas hasta el 31 de marzo de 2022 y las propiedades en desarrollo.
[8] A partir de julio de 2022.
[9] CBRE, 25 de julio de 2022 - Resumen del mercado de los mercados de alojamiento y apartamentos con servicios de Australia, Japón, Vietnam, Francia y EE. UU.
[10] Utilidad antes de gastos netos por intereses, impuestos, depreciación y amortización.
[11] A partir de mayo de 2022.