El impacto de la recesión de la industria de COVID-19 en las tarifas de gestión


Los gastos de gestión

Los contratos de administración hotelera suelen incluir dos componentes principales de compensación para la empresa administradora: una tarifa base y una tarifa de desempeño. La tarifa básica de administración generalmente se obtiene como un porcentaje de las ventas totales. Además, los propietarios pueden pagar una tarifa de incentivo a la empresa administradora una vez que alcanzan un punto de equilibrio establecido. La tarifa de incentivo está diseñada para que la gerencia sea más consciente del resultado final, ya que los propietarios obtienen sus ganancias y pagan su deuda con las ganancias, no con los ingresos. Dados los cambios extremos en las ventas y las ganancias en 2020 y 2021, CBRE Hotels Research analizó los cambios concurrentes en las tarifas de gestión. Un costo significativo, las tarifas de gestión afectan los flujos de efectivo de los propietarios de hoteles. Del mismo modo, las empresas de gestión dependen de los honorarios de gestión que ganan, por lo que los grandes cambios en el rendimiento del hotel afectan a su rentabilidad. Para comprender mejor las tendencias recientes de las tarifas de administración, analizamos el desempeño de 1027 hoteles que informaron haber pagado una tarifa de administración anual entre 2019 y 2021 para la encuesta anual Tendencias en la industria hotelera de CBRE. En 2019, antes del COVID, los hoteles de la muestra tenían un promedio de 155 habitaciones, con una tasa de ocupación del 75,6 por ciento y una tarifa diaria promedio de $175,94. En 2019, las tarifas de gestión promediaron $1835 por habitación disponible, o el 2,8 % de los ingresos totales.

2020 rechaza

Los ingresos totales de los hoteles de la muestra del estudio cayeron un 61 % de 2019 a 2020. Ante esta dramática caída en las ventas, la gerencia pudo reducir los gastos en un 44,3 por ciento durante el año. Sin embargo, dado que los ingresos disminuyeron más que los gastos, las ganancias antes de impuestos, depreciación y amortización (EBITDA) cayeron un 107,2 por ciento. El EBITDA es a menudo la métrica de ganancias utilizada para determinar si una empresa de administración merece una tarifa de incentivo. Una caída en el EBITDA de más del 100 por ciento implica que los propietarios tuvieron que pagar su deuda de su bolsillo y no tenían fondos disponibles para ofrecer retorno a los inversionistas.

En 2020, vimos una caída del 55,3 % en las tarifas básicas de gestión, con una reducción de los ingresos del 61 %. Al mismo tiempo, la disminución del 107,2 por ciento en el EBITDA desencadenó una disminución del 88,3 por ciento en las bonificaciones por desempeño. En 2020, solo el 4,1 % de los hoteles de la muestra del estudio obtuvieron una tarifa de incentivo. En 2019 fue del 10,8 por ciento.

En 2020, todos los tipos de propiedades experimentaron una disminución en el gasto de la tarifa de administración. Las disminuciones de las tarifas de administración superaron el 60 por ciento en los hoteles de servicio completo, convenciones y resorts. Por el contrario, la disminución de las tarifas de administración de propiedades a largo plazo fue solo del 41,1 por ciento.

aumenta en 2021

La recuperación de la industria hotelera de EE. UU. comenzó en serio en la primavera de 2021 y floreció en el verano. Desafortunadamente, el aumento de la variante COVID-Omicron ha frenado el ritmo de recuperación en la segunda mitad del año. Anualmente, los ingresos totales del hotel crecieron un 74,1 por ciento, mientras que el EBITDA aumentó un 837 por ciento.

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Los hoteles turísticos experimentaron el mayor crecimiento de ingresos y ganancias en 2021. Por su parte, los hoteles turísticos pagaron un 192,7 por ciento más en comisiones de gestión durante el año.

El aumento de los ingresos y beneficios permitió a las sociedades gestoras ganar un 98,1 % más en honorarios de gestión en 2021 en comparación con 2020. El crecimiento de los ingresos del 74,1 % dio como resultado un aumento comparable en las tarifas básicas de gestión del 74,8 %. Los operadores fueron recompensados ​​por el gran aumento de las ganancias con un aumento del 631,9 por ciento en los pagos de bonificación. Los hoteles resort registraron las mayores ganancias de ingresos y ganancias en 2021, lo que indica resiliencia en la demanda de ocio. Por su parte, los hoteles turísticos pagaron un 192,7 por ciento más en comisiones de gestión durante el año.

Relación propietario-operador

La recesión de COVID ha afectado la relación entre propietarios y operadores y algunos términos del contrato de gestión.

Enfrentados a graves tensiones financieras, los propietarios recurrieron a sus sociedades gestoras en busca de ayuda para hacer frente a la tensión, en muchos casos en forma de alivio temporal de ciertas obligaciones financieras. Los propietarios con carteras más grandes podrían recibir una reducción temporal en las tarifas base o una exención de sus tarifas de incentivo. Por el contrario, algunas sociedades de gestión ayudaron a sus propietarios a reunir capital para capitalizar mejor sus negocios. Esto dio a las empresas de gestión la capacidad de cubrir la nómina y otras deficiencias operativas.

Los propietarios/operadores no solo se enfrentaban a cargas financieras, sino también a la presión de un negocio diario cada vez más desafiante. En consecuencia, hemos observado que los propietarios con carteras pequeñas abandonan la gestión de la propiedad y contratan una empresa de gestión profesional.

Para alinear aún más los intereses de ambas partes, los propietarios han pedido a las sociedades gestoras que aporten “dinero clave”. (El dinero clave es un pago inicial de un operador hotelero al propietario de un hotel para celebrar un contrato de gestión hotelera). Además, los incentivos están vinculados no solo al rendimiento del activo, sino también al rendimiento de la inversión del propietario. Las regulaciones de terminación son cada vez más favorables para los propietarios. Vemos que a los propietarios se les da la oportunidad de rescindir contratos sin dar una razón. Es inusual que las compañías de gestión contraten por más de cinco años a menos que proporcionen dinero clave.

Al elegir una empresa de gestión, los propietarios ahora buscan algo más que la capacidad de supervisar las operaciones diarias y lograr indicadores clave de rendimiento, y consideran lo siguiente: La capacidad de gestionar proyectos de renovación, implementar sistemas de preventa e instalar nuevas tecnologías, que afectan los cambios en los estándares de la marca y reclutar y mantener administradores de propiedades clave; el liderazgo de la empresa de gestión debe coincidir con el propietario y los objetivos y valores ESG deben estar alineados; experiencia con tipo de propiedad y escala de cadena; y experiencia con las últimas tecnologías de TI, contabilidad, gestión de ingresos, marketing digital y redes sociales.

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