Conclusiones de HVS ALIS 2022: nuestra industria se está preparando para un gran año


Staples Center en Los Ángeles
Cumbre de inversión amorosa estadounidense 2022

HVS;

ALIS comenzó la temporada de congresos 2022 para la industria hotelera esta semana con un mayor optimismo para la industria. Varios factores están convergiendo este año para preparar el escenario para un año de actividad de transacciones potencialmente récord.

Los fundamentos están compuestos para impulsar la apreciación

El entorno de mayor inflación seguirá siendo un buen augurio para los hoteles, que verán cómo el poder de fijación de precios ADR impulsará el crecimiento de los ingresos, además de modelos operativos todavía reducidos. Los viajes en grupo todavía están rezagados con respecto a la recuperación, pero las reservas de última hora para grupos más pequeños (a tarifas de habitación recientemente aumentadas) deberían ayudar a cerrar la brecha mientras la industria espera que regresen las reuniones más grandes. El negocio de CBD de lunes a viernes se está reconstruyendo más lentamente de lo esperado, pero el negocio recreativo continúa llenando el vacío. Fuera de los CBD, muchos mercados suburbanos, de carreteras y de pequeñas ciudades se han recuperado por completo y superado con creces los RevPAR de 2019.

Con los hoteles saliendo de un sólido período de seguimiento de 12 meses (T12) y un pronóstico aún mejor para el primer año (2022), los compradores se sienten cada vez más cómodos frente a límites a futuro bastante agresivos. Nuestro pronóstico de Utilización, ADR y RevPAR para la industria, publicado justo antes de la conferencia ALIS el viernes 21 de enero, refleja una recuperación casi total de RevPAR para fines de año ($85 en 2022 frente a USD en 2018-2019). . En términos reales, todavía faltan algunos años para la recuperación total ajustada por inflación.

Pronóstico HVS de ocupación en EE. UU., ADR, un RevPAR


Fuente: STR (histórico), HVS (pronóstico)

El aumento de los costos de desarrollo debido a las interrupciones en la cadena de suministro, la escasez de mano de obra y la inflación general están provocando una disminución general en la apertura de hoteles. Además, los desafíos de desarrollo se están agravando para los grandes CBD debido a la lenta reapertura de oficinas, un retraso en las reservas de convenciones más grandes, costos operativos/laborales más altos e incluso costos de construcción más altos que el proyecto promedio. En consecuencia, el desarrollo de CBD a gran escala sigue siendo difícil.

Se espera que el volumen de transacciones aumente a nuevas alturas

Los corredores que asistieron generalmente esperaban que 2022 fuera incluso más ocupado que 2021, aunque 2021 fue un año récord para la mayoría de las casas de bolsa. El capital captado en los últimos dos años se mantiene aumentado. Junto con el rendimiento mejorado de T12 y una guía proyectada para el primer año aún mejor, la brecha entre las expectativas del vendedor y el comprador se está reduciendo.

Activos rentables que llegan al mercado a niveles de 2019 o superiores. Cuando una propiedad se encuentra en un mercado con altas barreras de entrada y tiene una buena marca, los compradores están dispuestos a pagar primas significativas, lo que en última instancia aumenta las tasas de capitalización a nuevos mínimos. Las carteras cotizan con primas debido a la transacción y los ahorros esperados en los gastos operativos.

Se espera que las ventas urgentes y las recaudaciones de capital estratégicas aumenten en 2022; Los hoteles continúan teniendo las tasas de incumplimiento de CMBS más altas y los tribunales están ampliando su capacidad. Algunos propietarios/operadores de servicios selectos están migrando a más opciones de servicio completo debido a los rendimientos potencialmente más altos y los límites reducidos para servicios selectos y hoteles de estadías prolongadas. Finalmente, algunos propietarios cuyos proyectos se encuentran actualmente en construcción están considerando venderlos inmediatamente después de su finalización, ya que el comprador solicita una propiedad de nueva construcción/llave en mano.

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Los mercados de deuda están abiertos para los negocios

El volumen de transacciones de financiación en 2022 superará el volumen del año pasado, y la mayoría de los propietarios e inversores prevén ser compradores netos, poner fin a las modificaciones y la indulgencia de los préstamos y hacer que los préstamos hipotecarios sean más accesibles. A medida que aumentan las tasas de los índices, los diferenciales de crédito se reducen. Finalmente, las tasas all-in siguen siendo muy atractivas. La combinación de exceso de liquidez y condiciones de financiación favorables está impulsando los activos al alza. Mientras las tasas de interés se mantengan bajas y la inflación alta, habrá un incentivo para que los prestatarios tomen prestado, lo que impulsará aún más el precio de los activos. La Fed dijo que endurecería y elevaría las tasas de interés este año, por lo que será interesante ver el impacto en el mercado, especialmente en la segunda mitad de este año.

Más prestamistas se están abriendo a la industria hotelera en recuperación. Nuevas fuentes de capital de deuda están ingresando al espacio de préstamos hoteleros, llenando la brecha a corto plazo creada por los prestamistas de deuda tradicionales; Sin embargo, se espera que la mayoría de los prestamistas tradicionales regresen a mediados de año. Cada vez menos prestamistas se harán a un lado en 2022. Sin embargo, obtener los fondos completos del préstamo de una sola fuente sigue siendo un desafío, ya que los prestamistas limitan cuidadosamente sus LTV y administran su riesgo durante la recuperación. Los acuerdos más grandes se estructuran con múltiples fuentes de financiación, incluida la deuda senior más mezzanine o acciones preferentes para cerrar la brecha.

Por fin

Aunque todavía hay algunas nubes a la vista, el cielo ahora se ve mucho más brillante que hace un año. La nueva oferta está disminuyendo y los RevPAR están aumentando rápidamente, lo que hace que los T12 baratos hagan la transición a proyecciones aún más atractivas para el primer año. Abundan los compradores y la deuda vuelve al mercado. Dado que se espera que más activos en dificultades y rendimiento ingresen al mercado este año, 2022 será un año emocionante para la industria.

Contribuciones de Kirsten Smiley, Eric Guerrero, Emil Iskandar, Daniel MacDonnell, John Berean y Luigi Major.

Acerca de Rod Clough

Rod Clough, MAI, Presidente – América, supervisa la implementación de la estrategia en 40 ubicaciones estadounidenses. Más recientemente, unió a todas las firmas de consultoría de valoración de EE. UU. en propiedad común y ha revolucionado la forma en que se dirige y gestiona la empresa. Este grupo de oficinas representa a más de 120 profesionales de la hostelería y ejecuta más de 4000 encargos al año. Rod ha trabajado en la industria hotelera durante 30 años y se graduó de la Escuela de Administración Hotelera de Cornell. Es miembro designado del Appraisal Institute (MAI) y tasador general certificado por el estado. Comuníquese con Rod al (214) 629-1136 o rclough@hvs.com.

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