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Summit Hotel Properties adquiere la cartera de NewcrestImage

noviembre 5, 2021


AUSTIN, Texas – Summit Hotel Properties, Inc. anunció que ha firmado un contrato de contribución y compra definitivo para adquirir una cartera de 27 hoteles con un total de 3,709 habitaciones, dos estacionamientos y varios incentivos financieros a través de su empresa conjunta existente con GIC en consideración de $ 822 millones de afiliados de NewcrestImage. El total de la transacción es $ 776.5 millones o $ 209,000 por llave para la cartera de 27 hoteles, $ 24.8 millones para los dos estacionamientos y $ 20.7 millones para los diversos incentivos financieros.

“Nos complace anunciar esta gran oportunidad de inversión para adquirir 27 hoteles que complementan nuestra cartera existente de propiedades de alta calidad y bien ubicadas y ampliar significativamente nuestra presencia en los mercados de Sun Belt de alto crecimiento. Hemos estructurado el acuerdo de manera creativa mediante la emisión de sociedades operativas conjuntas y preferidas y la continuación de nuestra asociación con GIC, que preservará casi toda nuestra liquidez existente de aproximadamente $ 450 millones. Esperamos que la transacción sea rentable de inmediato y que el apalancamiento sea neutral en nuestro balance, de modo que tengamos la capacidad de inversión suficiente para ampliar aún más nuestra cartera ”, dijo Jonathan P. Stanner, presidente y director ejecutivo de la empresa.

«El anuncio refuerza nuestro optimismo sobre las perspectivas de nuestro negocio y confirma nuestra capacidad única para obtener y buscar una amplia gama de alternativas de capital y oportunidades de crecimiento externo dado nuestro sólido perfil de liquidez, balance general bien posicionado y cartera resiliente en general», continuó Stanner. .

“En NewcrestImage nos sentimos honrados y orgullosos de completar esta transacción con el destacado equipo de Summit Hotel Properties. NewcrestImage ha reunido una colección de propiedades hoteleras distintivas de Marriott, Hilton, Hyatt e IHG de alta calidad en toda la región de Sun Belt que son una gran adición a la cartera de Summit. A medida que nos convertimos en uno de los mayores accionistas de Summit, confiamos en que Summit será un propietario líder en la industria con una plataforma pública muy respetada. Creemos que las dos carteras representan una excelente combinación de hoteles con un enorme potencial de crecimiento y están bien posicionadas para crear valor para los accionistas a largo plazo a medida que continúa el repunte de la propiedad «, dijo Mehul Patel, socio gerente y director ejecutivo de NewcrestImage.

Los activos más nuevos complementan la cartera existente de la empresa y minimizan los gastos de capital a corto plazo

Los hoteles antiguos más nuevos y las marcas premium de Marriott, Hilton, Hyatt e IHG complementan la cartera de hoteles existente de la compañía con modelos operativos eficientes. Seis de los hoteles de la cartera, que representan aproximadamente un tercio de la valoración total de la cartera, abrieron en 2019 o más tarde y ofrecen oportunidades de crecimiento orgánico. La antigüedad media efectiva de la cartera de adquisiciones es de solo 3,8 años y más del 70 por ciento de las habitaciones se han desarrollado desde 2015, lo que minimiza las necesidades de inversión a corto plazo.

La adquisición amplía la presencia en los mercados de cinturones solares de alto crecimiento

La transacción amplía la exposición de la empresa a los mercados de Sun Belt, que se caracterizan por un sólido crecimiento de la población y el empleo. De 2010 a 2020, el crecimiento de la población de Sun Belt de EE. UU. Fue del 11,2 por ciento, superando el crecimiento de la población del 4,4 por ciento en el resto de los Estados Unidos. Alrededor del 50 por ciento de la cartera de adquisiciones se encuentra en cuatro submercados diferentes en el área metropolitana de Dallas / Fort Worth MSA.

Base atractiva y descuento en los costos estimados de reemplazo.

El costo de la cartera de hoteles de aproximadamente $ 209,000 por llave representa un descuento en el costo de reemplazo actual y es atractivo en comparación con las ventas recientes de hoteles comparables. Se espera que la adquisición logre un rendimiento operativo neto estabilizado sobre los ingresos operativos del 8 al 8,5 por ciento después de las inversiones adquiridas y antes de tener en cuenta los honorarios adicionales de gestión de activos y capital que la empresa obtendrá en nombre de la empresa conjunta. Se espera que la transacción tenga un impacto positivo inmediato en el FFO ajustado por acción.

Oportunidades de mejora operativa

Al integrar la cartera con las funciones de administración de ingresos y activos de la compañía, existen muchas oportunidades para la mejora operativa en ingresos y gastos, incluidas oportunidades complejas en mercados donde la compañía tiene grupos de activos como Dallas / Fort Worth, Nueva Orleans y Oklahoma City. La compañía espera celebrar contratos de gestión con Aimbridge Hospitality para los 27 hoteles.

Tamaño de la empresa y empresa conjunta con GIC

La transacción aumentaría la cantidad total de habitaciones de la compañía en casi un 35 por ciento a más de 15,000 llaves en 100 hoteles en 42 mercados en todo el país. La emisión de Unidades de Asociación Operativa Común aumentará la base de capital de la empresa en aproximadamente un 15 por ciento y el valor empresarial total de la empresa en aproximadamente un 20 por ciento. Una vez completada la transacción, la empresa conjunta de la compañía con GIC habrá invertido aproximadamente $ 1.3 mil millones en capital.

Escala de vencimiento de deuda

Se espera que la transacción sea neutral y, a través de la emisión de unidades de asociación operativa conjunta y preferencial, la compañía recibirá casi toda su liquidez actual de aproximadamente $ 450 millones. Además, la compañía recibió un compromiso de financiamiento de $ 410 millones para financiar parte de la transacción, extendiendo el vencimiento promedio en términos atractivos.

Estructura de capital y financiación

La compañía espera financiar su contribución de capital del 51 por ciento a la transacción a través de una combinación de asociaciones operativas conjuntas y sociedades operativas preferidas. La compañía planea emitir 15.9 millones de Unidades de Asociación Operativa Conjunta valoradas en $ 160 millones a Proveedores Afiliados en base al VWAP de 10 días de $ 10.0853 por unidad para el segundo interés. La compañía también emitirá Unidades Preferidas Serie Z al 5,25 por ciento, recientemente designadas, valoradas en 50 millones de dólares. Las unidades de la Sociedad Operativa Preferida tienen derecho a dividendos del 5,25 por ciento anual, son reembolsables por el tenedor en el décimo aniversario de la fecha de emisión y pueden ser reembolsadas por la Compañía en cualquier momento después del quinto aniversario de la fecha de emisión. La contribución de capital estimada del 49 por ciento de GIC de $ 208 millones será en forma de efectivo.

La compañía ha obtenido un compromiso de financiamiento de $ 410 millones de Bank of America y Wells Fargo Bank que será el principal financiamiento de deuda para la transacción.

Composición de la junta

Según un acuerdo de nominación de director, NewcrestImage tiene el derecho de nombrar un director para la junta directiva de la compañía una vez que se complete la transacción.

Tiempo de transacción

Se espera que la transacción se cierre a fines del cuarto trimestre de 2021 o al comienzo del primer trimestre de 2022. La Transacción seguirá estando sujeta a las condiciones de cierre habituales y no puede haber garantía de que la Transacción propuesta se complete sobre la base de las condiciones descritas anteriormente, si es que lo hace.

tutor

BofA Securities, Inc. se desempeña como asesor financiero y Hunton Andrews Kurth se desempeña como asesor legal de la empresa en la transacción. Goodwin Procter, Munsch Hardt Kopf & Harr, Haynes and Boone y Colven & Tran se desempeñan como asesores legales de NewcrestImage.