Summit Hotel Properties, Inc. (NYSE: INN) anunció ayer que ha celebrado un contrato definitivo de contribución y compra para adquirir una cartera de 27 hoteles con un total de 3.709 habitaciones, dos estacionamientos y diversos incentivos financieros a través de su empresa conjunta existente con GIC por la adjudicación total de $ 822 millones de los afiliados de NewcrestImage. El precio total de la transacción está compuesto por $ 776,5 millones o $ 209.000 por llave para la cartera de 27 hoteles, $ 24,8 millones por los dos estacionamientos y $ 20,7 millones por los diversos incentivos económicos.
“Nos complace anunciar esta oportunidad de inversión transformadora para adquirir 27 hoteles que complementan nuestra cartera existente de propiedades de alta calidad y bien ubicadas y ampliar significativamente nuestra presencia en los mercados de Sun Belt de alto crecimiento. Completamos la transacción mediante la emisión de unidades de asociación operativa conjunta y preferida y continuamos nuestra asociación con GIC, que preservará casi toda nuestra liquidez existente de aproximadamente $ 450 millones. Tenemos suficiente capacidad de inversión para expandir aún más nuestra cartera ", dijo Jonathan P. Stanner, presidente y director ejecutivo de las alternativas de capital de la compañía y las oportunidades de crecimiento externo debido a nuestro sólido perfil de liquidez, un balance general bien posicionado y una cartera resiliente en general ", continuó Stanner.
"En NewcrestImage, nos sentimos honrados y orgullosos de completar esta transacción con el equipo excepcional de Summit Hotel Properties. NewcrestImage tiene una colección de propiedades hoteleras distintivas de Marriott, Hilton, Hyatt e IHG de alta calidad en la región de Sun Belt que serán una gran adición a la cartera de Summit. A medida que nos convertimos en uno de los mayores accionistas de Summit, confiamos en que Summit será uno de los principales propietarios de la industria con una plataforma pública muy respetada. Creemos que las dos carteras son una excelente combinación de hoteles que tienen un enorme crecimiento potencial y estamos bien posicionados para crear valor a largo plazo para los accionistas a medida que continúa el repunte de la propiedad ", dijo Mehul Patel, socio gerente y director ejecutivo de NewcrestImage.
Colección de activos de cartera
NOMBRE DE LA PROPIEDAD | MSA | ESTADO | LLAVE / HABITACIONES | AÑO CONSTRUIDO |
AC Hotel by Marriott Houston Centro | Houston | TX | 195 | 2019 |
AC Hotel by Marriott Oklahoma City Bricktown | Ciudad de Oklahoma | OK | 142 | 2017 |
AC Hotel by Marriott Dallas Centro | Dallas | TX | 128 | 2017 |
Residence Inn by Marriott Dallas Centro | Dallas | TX | 121 | 2017 |
AC Hotel by Marriott Frisco Station | Dallas | TX | 150 | 2019 |
Residence Inn by Marriott Frisco Station | Dallas | TX | 150 | 2019 |
Canopy by Hilton Frisco Station | Dallas | TX | 150 | 2020 |
Canopy by Hilton Nueva Orleans (1) | Nueva Orleans | LA | 176 | 2021 |
Courtyard by Marriott Amarillo Centro | Amarillo | TX | 107 | 2010 |
Courtyard by Marriott Grapevine | Dallas | TX | 181 | 2013 |
TownePlace Suites by Marriott Grapevine | Dallas | TX | 120 | 2013 |
Embassy Suites by Hilton Amarillo Downtown | Amarillo | TX | 226 | 2017 |
Hampton Inn & Suites by Hilton Dallas Centro | Dallas | TX | 176 | 2016 |
Hilton Garden Inn by Hilton College Station | Bryan College Stn | TX | 119 | 2013 |
Hilton Garden Inn by Hilton Longview | Perspectiva a largo plazo | TX | 122 | 2015 |
Hilton Garden Inn by Hilton Grapevine | Dallas | TX | 152 | 2021 |
Holiday Inn Express & Suites Grapevine | Dallas | TX | 95 | 2000 |
Holiday Inn Express & Suites Oklahoma City Bricktown | Ciudad de Oklahoma | OK | 124 | 2015 |
Homewood Suites by Hilton Midland | Midland Odessa | TX | 118 | 2014 |
Hyatt Place Dallas Grapevine | Dallas | TX | 125 | 2000 |
Hyatt Place Dallas Plano | Dallas | TX | 127 | 1998 |
Hyatt Place Lubbock | Lubbock | TX | 125 | 2016 |
Hyatt Place Oklahoma City Bricktown | Ciudad de Oklahoma | OK | 134 | 2018 |
Residence Inn by Marriott Tyler | Tyler | TX | 119 | 2014 |
SpringHill Suites by Marriott Dallas Centro | Dallas | TX | 148 | 1997 |
SpringHill Suites by Marriott Nueva Orleans | Nueva Orleans | LA | 74 | 2018 |
TownePlace Suites by Marriott Nueva Orleans | Nueva Orleans | LA | 105 | 2018 |
Cartera de hoteles completa | 3.709 | |||
Garaje de estacionamiento de Dallas | Dallas | TX | 335 | 2019 |
Garaje de estacionamiento de Frisco | Dallas | TX | 667 | 2019 |
Espacio total de estacionamiento | 1.002 | |||
Cartera completa de NCI | 3.709 / 1.002 | |||
(1) El Canopy by Hilton New Orleans todavía está en construcción y se espera que abra a fines del cuarto trimestre de 2021 o principios del primer trimestre de 2022. | ||||
COMPONENTES DEL VALOR DE LA TRANSACCIÓN (Miles de dólares) | VALOR | LLAVE PRO | ||
Portafolio de hoteles | 27 hoteles / 3.709 habitaciones | $ 776,500 | $ 209 | |
Garajes de estacionamiento | 2 edificios / 1.002 plazas de aparcamiento | 24.800 | - | |
Total parcial | $ 801,300 | |||
Incentivos financieros (1) | 20,700 | - | ||
total | $ 822 000 | |||
(1) El valor de los incentivos financieros refleja el valor actual neto de los flujos de efectivo futuros esperados. | ||||
Justificación estratégica de la adquisición
Los activos más nuevos complementan la cartera existente de la empresa y minimizan los gastos de capital a corto plazo:
Los hoteles antiguos más nuevos y las marcas premium de Marriott, Hilton, Hyatt e IHG complementan en gran medida la cartera existente de hoteles bien ubicados de la compañía con modelos operativos eficientes. Seis de los hoteles de la cartera, que representan aproximadamente un tercio de la valoración total de la cartera, abrieron en 2019 o más tarde y ofrecen importantes oportunidades de crecimiento orgánico. La antigüedad efectiva promedio de la cartera de adquisiciones es de solo 3.8 años y más del 70% de las habitaciones se han desarrollado desde 2015, minimizando las necesidades de inversión a corto plazo.
La adquisición amplía la presencia en los mercados de cinturones solares de alto crecimiento:
La transacción amplía significativamente la exposición de la compañía a los mercados de Sun Belt de alto crecimiento, que se caracterizan por un sólido crecimiento de la población y el empleo. De 2010 a 2020, el crecimiento de la población de Sun Belt de EE. UU. Fue del 11,2%, superando con creces el crecimiento de la población del 4,4% en el resto de EE. UU. Aproximadamente el 50% de la cartera de adquisiciones se encuentra en cuatro submercados diferentes de Greater Dallas / Fort Worth MSA, que ha liderado la nación en el crecimiento del empleo durante tres años consecutivos (2016-2019), se convirtió en el segundo mercado de inversión más grande de los Estados Unidos. en 2021 según la Encuesta de Intenciones de los Inversores de las Américas de CBRE de 2021 y continúa siendo el líder nacional en el crecimiento de la población con más de 300 nuevos residentes por día en 2020.
Base atractiva y descuento en los costos estimados de reemplazo.
El costo de la cartera de hoteles de aproximadamente $ 209,000 por llave es un descuento significativo en el costo de reemplazo actual y es atractivo en comparación con las ventas recientes de hoteles comparables de alta calidad similar. Se espera que la adquisición logre un rendimiento operativo neto estabilizado sobre los ingresos operativos de 8.0% a 8.5% después de las inversiones adquiridas y antes de tener en cuenta los cargos adicionales de administración de activos y capital en curso que la compañía ganará en nombre de la empresa conjunta. Se espera que la transacción tenga un impacto positivo inmediato en el FFO ajustado por acción.
Oportunidades de mejora operativa
Al integrar la cartera con las funciones sofisticadas de administración de ingresos y activos de la compañía, existen numerosas oportunidades para aumentar los ingresos y gastos operativos, incluidas oportunidades de complejación significativas en mercados donde la compañía tendrá grupos de activos como Dallas / Fort Worth, Nueva Orleans y Oklahoma City. . La compañía espera celebrar contratos de gestión con Aimbridge Hospitality para los 27 hoteles.
Mayor tamaño de la empresa y empresa conjunta con GIC
La transacción aumentaría la cantidad total de habitaciones de la compañía en casi un 35% a más de 15,000 llaves en 100 hoteles en 42 mercados en todo el país. Mediante la emisión de sociedades operativas conjuntas, la base de capital de la empresa aumentará en aproximadamente un 15% y el valor empresarial total de la empresa en aproximadamente un 20%. Una vez completada la transacción, la empresa conjunta de la compañía con GIC habrá invertido aproximadamente $ 1.3 mil millones en capital.
Aproveche una transacción neutral mientras preserva la liquidez existente de $ 450 millones de la compañía y expande la escala de vencimiento de la deuda.
Se espera que la transacción sea neutral y, a través de la emisión de unidades de asociación operativa conjunta y preferencial, la compañía recibirá casi toda su liquidez actual de aproximadamente $ 450 millones. Además, la compañía recibió un compromiso de financiamiento de $ 410 millones para financiar parte de la transacción, extendiendo el vencimiento promedio en términos atractivos.
Estructura de capital y financiación
La compañía espera financiar su contribución de capital del 51% a la transacción con una combinación de sociedades operativas conjuntas y sociedades operativas preferidas. La compañía planea emitir 15.865 millones de Unidades de Asociación Operativa Conjunta valoradas en $ 160 millones para los Proveedores Afiliados en base al VWAP final de 10 días de $ 10.0853 por Unidad en el Segundo Interés. La compañía también emitirá Unidades Preferidas Serie Z al 5.25% recientemente designadas valoradas en $ 50 millones. Las Unidades de Sociedad Operativa Preferida tienen derecho a distribuciones del 5,25% anual, las cuales son pagadas por el tenedor el 10 de diciembre. puede ser reembolsadoNS Aniversario de la fecha de emisión y puede ser cancelado por la empresa en cualquier momento después del día 5.NS Aniversario de la fecha de emisión. La contribución de capital estimada del 49% de GIC de $ 208 millones será en forma de efectivo.
La compañía ha obtenido un compromiso de financiamiento de $ 410 millones de Bank of America y Wells Fargo Bank que será el principal financiamiento de deuda para la transacción.
Composición de la junta
Según un acuerdo de nominación de director, NewcrestImage tiene el derecho de nombrar un director para la junta directiva de la compañía una vez que se complete la transacción.
Tiempo de transacción
Se espera que la transacción se cierre a fines del cuarto trimestre de 2021 o al comienzo del primer trimestre de 2022. La Transacción seguirá estando sujeta a las condiciones de cierre habituales y no puede haber garantía de que la Transacción propuesta se complete de acuerdo con las condiciones descritas anteriormente, si es que lo están.
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