Cómo los niveles decrecientes de EBITDA afectaron la capacidad de los propietarios para pagar intereses

La disminución en el desempeño operativo de los hoteles de EE. UU. En 2020 está bien documentada. Según los resultados de la edición 2021 CBRE de Tendencias en la industria hotelera, los ingresos totales disminuyeron un 62,2 por ciento en 2020, lo que resultó en una disminución del 82,6 por ciento en la utilidad operativa bruta (GOP). En consonancia con la disminución de los ingresos operativos totales, la tasa LIBOR promedio a 30 días se redujo en un 68,9 por ciento; La LIBOR a 30 días ha sido históricamente la tasa de referencia utilizada por los prestamistas para los préstamos a tasa flotante, que es un tipo de préstamo preferido por la mayoría de los inversores institucionales en hoteles.

Las caídas en las ventas y el GOP afectaron a la administración y al personal operativo del hotel. La reducción necesaria resultó en una disminución del 48 por ciento en los costos laborales totales. Al mismo tiempo, las tarifas de gestión hotelera se redujeron en un 64 por ciento.

Además de los efectos negativos en las operaciones diarias, los propietarios de hoteles estadounidenses sufrieron considerablemente como resultado en 2020. De los 7.000 hoteles que participaron en las tendencias CBRE, casi la mitad (46,8 por ciento) no logró obtener ganancias positivas antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA). El EBITDA representa los flujos de efectivo disponibles para los pagos del servicio de la deuda y las distribuciones de propiedad / inversionistas.

Con el fin de analizar el impacto de la disminución del EBITDA en la solvencia de los propietarios de hoteles, CBRE examinó una muestra de 1,121 hoteles que reportaron pagos de intereses en sus cuentas operativas para los años 2019 y 2020. En 2020, estos hoteles promediaron 168 tamaños de habitación, con una ocupación del 40.3 por ciento, una tarifa diaria promedio (ADR) de $ 124.08 e ingresos por habitación disponible (RevPAR) de $ 49.97. Esto es menor que la tasa de ocupación del 73,3 por ciento, USD 155,22 ADR y USD 113,72 RevPAR alcanzados en 2019.

cubrir

Antes de 2020, los hoteles de la muestra del estudio lograron un nivel de EBITDA de más del doble del pago de intereses requerido o una tasa de más de 2.0. En 2019, los índices de cobertura de intereses fueron los más altos para los hoteles de conferencias (2,56) y los más bajos para los hoteles de servicio completo (1,93).
En 2019, los pagos de intereses para la muestra del estudio promediaron $ 6,992 por habitación disponible (PAR). Afortunadamente para los hoteleros que perdieron ingresos en 2020, los pagos de intereses informados durante el año también cayeron un 6,4 por ciento durante el año a $ 6,528.

La disminución de los pagos de intereses es una de las muchas razones por las que los inversores eligen préstamos a tasa variable. Normalmente, las fases de dislocación conducen a índices descendentes. Los pagos de préstamos con tasa variable a menudo se ajustan mensualmente o trimestralmente, por lo que una disminución en el índice de referencia da como resultado pagos de intereses más bajos para el período en cuestión. Por ejemplo, un préstamo con un margen de 350 puntos básicos (3,5 por ciento) sobre la LIBOR a 30 días habría correspondido a una tasa de interés del 5,52 por ciento en 2018 (promedio de 2018 de la LIBOR a 30 días de 2,02 por ciento más 3,5 por ciento). . La tasa promedio sobre el mismo préstamo a fines de 2020 habría sido un 24 por ciento más baja, con una tasa de interés del 4,19 por ciento (3,5 por ciento más el promedio LIBOR a 30 días de 2020 de 0,69 por ciento).

A pesar de la disminución en el pago de intereses promedio, el índice de cobertura promedio cayó muy por debajo de 1.0 en 2020. Esto se debe a que el hotel típico de la muestra del estudio sufrió una disminución de EBITDA del 96,4 por ciento. En vista de la considerable disminución de las utilidades, el hotel típico de la muestra de estudio solo podría generar ocho centavos de EBITDA por cada dólar de interés de la obligación, lo que corresponde a un índice de cobertura de solo 0,8. Solo el 34,5 por ciento de los objetos de la muestra pudieron cumplir con su obligación de intereses en 2020, en comparación con el 89 por ciento en 2019.

En 2020, la tasa de cobertura de intereses fue más alta para los hoteles a largo plazo (0,88), pero incluso estos solo podían generar 88 centavos de ganancia para cubrir un dólar en pagos de intereses. Las propiedades turísticas lograron el segundo índice de cobertura de intereses más alto con 0.68.

Desafortunadamente, los propietarios de otros dos tipos de propiedades tuvieron que pagar sus intereses y costos operativos de su propio bolsillo, lo que se refleja en sus índices de cobertura negativos: -0,31 para propiedades de servicio completo y -0,11 para hoteles de congresos.

COVID-19, como muestran los datos aquí, presentó a la industria del alojamiento un desafío sin precedentes. Existía incertidumbre en todos los lados de una transacción: deudor, capital, empresas de administración y franquicias, municipios, etc. La rapidez con la que el gobierno federal y los prestamistas han respondido es encomiable. Empresas, grupos de la industria y líderes de la industria trabajaron con las instituciones mencionadas para desarrollar sugerencias y soluciones. Los conocimientos adquiridos con la crisis financiera mundial se trasladaron a la pandemia y las fluctuaciones del mercado se mitigaron mediante la creación de liquidez. El deterioro se minimizó mediante la implementación cuidadosa de programas de ayuda del gobierno, aplazamientos, aplazamientos y alivio de la marca. CBRE contribuyó a este proceso proporcionando líderes de opinión, datos de bienes raíces comerciales y pronósticos.

A pesar de las dificultades extremas, la gran mayoría de propietarios y prestamistas han podido administrar sus carteras a través de esta pandemia. CBRE y otros asesores han ayudado a los propietarios y prestamistas a obtener liquidez para las instituciones financieras, así como para los inversores públicos y privados, mediante recapitalizaciones, desinversiones y reestructuraciones para ayudar a quienes necesitan recursos adicionales. Continuamos apoyando a todos los participantes de la industria al monitorear activamente los efectos potenciales de la variante delta.

Requisitos futuros

Suponiendo que los pagos de intereses seguirán siendo los mismos en el futuro que en 2020, los hoteles tendrán que aumentar su nivel de EBITDA en un 1,165 por ciento para cumplir con sus obligaciones de intereses. Esto equivale a un crecimiento de más de diez veces el nivel de ganancias de 2020. Si bien estas cifras de crecimiento suenan atemorizantes, debe tenerse en cuenta que los niveles de EBITDA aumentaron más de 2.5 veces para mayo de 2021 en comparación con los primeros cinco meses de 2019. Hasta junio de 2021, la tasa LIBOR a 30 días promedió 0.10 por ciento, que es 87.94 por ciento por debajo del promedio para el mismo período de 0.89 por ciento para 2019 y, por lo tanto, indica una reducción sostenida en los pagos de intereses.

La necesidad de aumentar las ganancias solo para cubrir los gastos es menos relevante para estadías prolongadas, servicios limitados y hoteles turísticos preferidos por los prestamistas e inversionistas de capital en el mercado actual. La carga de las ganancias crecientes para cubrir los intereses es mayor en los hoteles de suites y conferencias.

Según la producción de Hotel Horizons de CBRE para el primer trimestre de 2021, los ingresos de los hoteles no volverán a los niveles de 2019 hasta la segunda mitad de 2024. Este es un tiempo demasiado largo para que los propietarios esperen para pagar sus deudas, por lo que existe presión sobre los operadores para que aumenten los ingresos y controlen los gastos.